Sengketa pembelian rumah senilai Rp 1 miliar di Tangerang Selatan, yang melibatkan kesepakatan lisan tanpa Akta Jual Beli (AJB) dan berujung pada pengosongan paksa serta penembokan akses, kembali menyoroti bahaya transaksi properti tanpa dokumen resmi.
Kasus yang terjadi di Jalan Murjaya, Jurang Mangu Barat, Kecamatan Pondok Aren, Kota Tangerang Selatan, ini bermula dari kedekatan personal antara keluarga pembeli, yang diwakili Raffa Azman (21), dengan pemilik lama. Kesepakatan lisan tersebut membuat keluarga Raffa hanya memiliki kuitansi pembayaran sebagai bukti.
“Perjanjiannya dibeli seharga Rp 1 miliar secara lisan karena sudah merasa dekat sekali,” ujar Raffa saat ditemui Kompas.com, Selasa (21/4/2026).
Keluarga Raffa telah melakukan pembayaran secara bertahap sejak 2019 hingga 2021, dengan total sekitar Rp 840 juta, termasuk uang muka Rp 200 juta. Bahkan, mereka sempat diminta tambahan Rp 60 juta untuk pengurusan sertifikat yang tidak kunjung terealisasi.
Konflik memuncak pada tahun 2023 ketika pihak penjual melayangkan somasi. Lebih mengejutkan lagi, uang yang telah dibayarkan oleh keluarga Raffa justru dianggap sebagai biaya sewa rumah.
“Isi somasinya itu bikin kami kaget karena uang yang sudah kami cicil dianggap sebagai biaya sewa rumah sebesar Rp 50 juta per tahun,” kata Raffa.
Perselisihan ini berujung pada pengosongan paksa dan penembokan akses rumah. Kasus tersebut kini tengah dalam penyelidikan pihak kepolisian.
Pentingnya AJB dalam Transaksi Properti
Praktisi hukum Adyanisa Septya Yuslandari menjelaskan bahwa Akta Jual Beli (AJB) merupakan dokumen legal yang membuktikan adanya peralihan hak atas tanah atau bangunan dari penjual kepada pembeli. AJB hanya sah apabila dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), sesuai dengan Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Tanpa AJB, transaksi properti secara hukum belum dianggap sempurna. Ini berarti, meskipun pembayaran telah dilakukan, kepemilikan belum berpindah secara sah. AJB juga menjadi dasar krusial untuk proses balik nama sertifikat di Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Risiko Transaksi Tanpa AJB
Kasus di Tangerang Selatan bukanlah kejadian yang terisolasi. Banyak sengketa properti berakar dari transaksi yang tidak dilengkapi akta resmi. Berikut adalah sejumlah risiko utama yang dihadapi pembeli:
- Tidak Bisa Balik Nama Sertifikat: Tanpa AJB, pembeli tidak dapat mengubah nama pemilik pada sertifikat, sehingga secara hukum properti tersebut masih tercatat atas nama penjual.
- Status Kepemilikan Lemah: Kuitansi atau perjanjian di bawah tangan memiliki kekuatan hukum yang terbatas. Dalam kasus sengketa, posisi pembeli menjadi sangat rentan.
- Berisiko Dijual ke Pihak Lain: Karena sertifikat masih atas nama penjual, properti tersebut berpotensi dijual kembali kepada pihak lain tanpa sepengetahuan pembeli pertama.
- Tidak Bisa Dijadikan Jaminan Kredit: Bank mensyaratkan sertifikat harus atas nama debitur. Tanpa proses balik nama, properti tidak dapat dijadikan agunan kredit.
- Potensi Sengketa Waris: Apabila penjual meninggal dunia sebelum AJB dibuat, ahli waris dapat menggugat atau menolak transaksi yang telah terjadi.
- Masalah Administrasi Pajak: AJB menjadi dasar perhitungan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) serta Pajak Penghasilan (PPh). Tanpa dokumen ini, proses perpajakan tidak dapat diselesaikan sesuai aturan.
Adyanisa menegaskan bahwa AJB berfungsi sebagai “jembatan hukum” yang memastikan perpindahan hak kepemilikan berlangsung sah dan diakui oleh negara. Kasus di Tangerang Selatan menjadi pengingat bahwa kedekatan personal tidak dapat menggantikan perlindungan hukum dalam transaksi properti.
Oleh karena itu, bagi masyarakat yang berencana membeli rumah atau tanah, terutama melalui sistem cicilan langsung ke pemilik, proses legal melalui PPAT bukan sekadar formalitas, melainkan sebuah kebutuhan utama untuk menjamin kepastian hukum dan mencegah kerugian di masa depan.
